田園都市線で増え始めた「負け組物件」 価値が下がる“かつての新興住宅街” (4/5ページ)

人口減や都心回帰で、今は人気のエリアも価値がジリ貧に?(写真はイメージです)
人口減や都心回帰で、今は人気のエリアも価値がジリ貧に?(写真はイメージです)【拡大】

 「なだらかに下落し続ける不動産」の憂鬱

 これまで見てきたような、都心3区、あるいは5区などの利便性が高いブランドエリアで、さらにタワーマンションなど、建物自体にブランド力がある不動産は、「価値を維持する、あるいは上げる不動産」といえるでしょう。一方で、過疎地などの利便性が悪いエリアの不動産、老朽化して手がつけられなくなったマンション、立地適正化計画のエリア外にある不動産などは、今後の「限りなく無価値になる、あるいはマイナス資産となる不動産」予備軍といわざるをえません。

 では、3極化の最後の一つである「なだらかに下落し続ける不動産」についてはどうでしょう。暴落はしないまでも、人口減少とともに人々がより利便性の高い駅前や駅近、都心に回帰していくことで、徐々に値下がりしていくと考えられる不動産です。これからは、「価値を維持する、あるいは上げる」不動産は全体の10~15%程度、15~20%は「限りなく無価値になる、あいはマイナス資産になる、残りの70%は「なだらかに下落し続ける」不動産なることが予想されます。

 なだらかに下落しそうなのは、今はそれなりに住民が多くても、利便性がそれほどよくない郊外エリアです。極端な田舎というわけではなく、都心に30分~1時間半程度で出られるベッドタウンと呼ばれるエリアには、かつて開発された新興住宅街があちこちに存在しています。

 田園都市線沿線でも下落エリアが?

 たとえば、「東急田園都市線」は東京と神奈川を走る路線で、周辺エリアは人気の住宅地となっています。渋谷発の田園都市線は二子玉川駅を過ぎると神奈川県に入ります。神奈川県の田園都市線周辺エリアは、1950年代あたりまではほとんど何もない原野でしたが、50年近くの年月をかけて開発が進められてきました。現在では首都圏でも屈指の住宅密集エリアとなり、一部は高級住宅街として知られています。

 しかし、この先10年、20年と経過していく中で、それらのエリアで高齢化が進みます。すると、いかに人気路線とはいえ、都心にも不動産が余っている中、わざわざ少し離れたかつての新興住宅街に住みたい、というニーズは減少していきます。田園都市線沿いでは、不動産の価格はすでに下落が始まっているエリアもありますが、この先、下落エリアはどんどん増えていくでしょう。

 同じ田園都市線沿線でも、東京都内であれば、価値の下落はまだ少なく、維持できるところもあるはずです。今後は、東京は維持、神奈川はなだらかに下落、という具合に、明確な差が出てくるものと予想されます。

駅から徒歩圏内でない物件となると、ますます価値は下がる

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