まさかの法的トラブル処方箋

「異臭がする!」 一筋縄ではいかない“事故物件”の相続と部屋の片づけ

上野晃
上野晃

 ある不動産オーナーさんからの依頼でした。家賃が滞納しているということで借主に退去してほしいというのです。いわゆる「建物明渡訴訟」というものです。訴訟を提起し、期日が決まってしばらくした頃、近隣住民から「異臭がする!」との通報がありました。警察官立ち会いの下、中に入ってみると、居住者が死亡していました。遺体は腐敗しており、フローリングなど部屋の内装に臭いが浸み込んでしまっていました。いわゆる「事故物件」です。

 部屋の中の家具・家電は誰のもの?

 事故物件については、最近いろいろとメディアで話題になっています。東京都内のマンションを調べると、事故物件は山のようにあるそうです。事故物件となった場合、そのマンションの賃料相場は下落します。半額以下で貸し出されることも珍しくありません。こうした安い賃料で貸し出される事故物件をむしろ狙って探す若い人もいたりして、事故物件はいろんな意味で多くの人に興味を持たれています。

 ところで、部屋の中で居住者が死亡していることが分かった場合、居住者の遺体は運び出されるとしても、中にあるテーブルなどの家具、冷蔵庫、テレビといった家電などの動産類はどうなるのでしょうか。それも一緒に運び出せばいいじゃないか?

 いやいや、そんな簡単にはいかないんです。

 居住者が死亡した場合、部屋の中の動産類は一体誰の所有になるのでしょうか?

 そうです、相続人です。つまり、部屋の中の動産類は相続人のものになるのですから、相続人の了解なく勝手に処分することはできなくなります。

 「そうは言っても、不動産オーナーさんは部屋の所有者なんだよ。その部屋に勝手にモノを置いておいちゃダメじゃないの? だからオーナーさんが荷物を片付ける分には何の問題もないんじゃあ…」

 そんな意見も聞こえてきそうです。しかし…ダメなんです。なぜなら、亡くなった居住者は部屋の賃借人だからです。そして相続人は、動産類だけでなく、部屋の賃借権も相続するのです。だから、たとえ不動産オーナーさんであっても、正当な権限でその部屋に動産類を置いている賃借人(相続人)の了解なく、その動産類を片付けるのは違法となってしまうのです。

 事故物件による負債を引き継ぐ相続人

 では、この場合、法的にどういった対応をするのが正解なのでしょう?

 まずは相続人の了解を得ることです。例えば、「この部屋の賃貸借契約が解除されることに合意します。そして、残された動産類については所有権を放棄するので処分してもらって結構です」といった文面の書面にサインをもらう。相続人が複数名いる場合であれば、(遺産分割協議が整っていない限り)相続人全員の同意が必要になります。

 これだけ聞けば、ちょっとだけ手間だけどそれさえ済ませれば処分できるんだからやろうよ、ということになりそうです。が、ここに問題があります。事故物件の場合、かなりの確率で相続人の同意が得られないのです。なぜでしょうか?

 事故物件になっているようなケースで、死亡した居住者が資産家であったというようなケースはまずありません。資産家とまではいかなくとも、そこそこの預貯金があったというケースも少ないです。つまり、多くは資産がないのです。もし、相続人が相続をしたら、何の資産もない居住者から事故物件による負債だけを引き継ぐということになってしまいます。

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