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元メガバンク支店長が断言…住宅ローンでボーナス払いを選んではいけない理由

PRESIDENT Online

住宅ローンは「ボーナス払い」と「一律平均払い」のどちらが得なのか。元メガバンク支店長で不動産投資家の菅井敏之さんは「不安定なボーナス払いは絶対にNG。支払い延滞が続けば自宅も預金も差し押さえられる」という--。※本稿は、菅井敏之『一生お金に困らない! 新・お金が貯まるのは、どっち!?』(アスコム)の一部を再編集したものです。(元メガバンク支店長、不動産投資家 菅井 敏之)(PRESIDENT Online)

※写真はイメージです 写真=iStock.com/Edwin Tan
※写真はイメージです 写真=iStock.com/Edwin Tan

「ボーナス払い」と「一律平均払い」のどちらが得か

住宅ローンを組むとき、ボーナス払いにしては「絶対に」いけません。誰もが思っているように、いまの時代、かならずボーナスをもらえる保証など、どこにもないからです。

もし、ローンの支払いを3回延滞してしまったら、アウトです。せっかく購入した家を差し押さえられ、それどころか、あなたの預金まで差し押さえられてしまいます。

ローンが払えないとなれば、銀行は債権回収会社に、物件をなんと100万円ほどで売ってしまいます。銀行は保険に入っていますから、100万円で売り渡したところで、痛くもかゆくもないのです。

債権回収会社は、「競売」にかける前に、「任意売却」にかけます。

競売は、所有者の同意のない強制売却を裁判所が認め、裁判所が所有者に代わって物件の購入者をオークション形式で決めること。

その手前で、不動産をふつうの販売方法で売り出すのが任意売却です。たとえば、5000万円で買ったものが、3000万~4000万円くらいで売りに出されます。4000万円で売れたら、3900万円が債権回収会社の収入になります。

こうしてあなたの資産は、あっという間に「ほかのだれか」のものになります。

ようするに、支払い延滞に陥ってしまうリスクを、できるかぎり小さくしておくことが大切です。ボーナス払いにすれば、月々の支払い額が少なくなり、返済完了までの期間も短くなりますが、危険とつねに隣り合わせになってしまうのです。

自分で返せる金額は「年収の20%」くらいまで

借金したとき、自分で返すことができる金額は、「年収の20%」くらいまで、と私は考えています。銀行は「返済率35%(収入の35%)」まで貸してくれます。でも、こんなに借りてしまったら、生活は苦しくなるに決まっています。

住宅ローンの支払い額を低く抑えるために、年収の20%と最初に決めれば、購入できる物件の価格が自動的に決まります。

年収500万円の人であれば、住宅ローンの支払いは年間100万円。毎月では8万3000円になります。仮に住宅ローン(35年)の金利が1%だとすると、だいたい3000万円の物件になります(ネット上の住宅ローン・シミュレーションに数字を入れて確認してください)。

貯金や親からの援助などで頭金を用意できる人は、その額をプラスします。たとえば、頭金500万円が調達できたとすれば、価格3500万円の物件を探すことになります。

ところが、ほとんどの人は、物件の価格を決める前に、物件を先に見に行ってしまいます。「やっぱり、タワーマンションがいいわ」と奥さんにせがまれて、オープンルームに行ってしまうのです。

実際に見ると、豪華なエントランスや海が見える眺望に舞い上がってしまう。住宅展示場には、かならず不動産業者が立っていて、こういいます。

「ためしに35年の住宅ローンを組んだら、毎月の返済がいくらになるか、調べてみましょうか」

そうすれば、お客様が飛びつくことを知っているからです。「年収はおいくらですか? 奥様も働いていますよね?」と聞かれ、業者が電卓を叩いて「あ、充分買えますよ! 私にお任せください」となるわけです。


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