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高層階ほど節税額が増える…富裕層がこぞって「タワマン最上階」に住みたがる本当の理由

PRESIDENT Online

人類史の裏面とも言える、税金のもたらす人間ドラマ。

※写真はイメージです - 写真=iStock.com/kokoroyuki
※写真はイメージです - 写真=iStock.com/kokoroyuki

その1つとして本稿では、昨今人気が集まっているタワーマンションをみていきます。1億円以上のいわゆる「億ション」が一瞬で売れてしまうことも多々ありますが、これには税金が関係しています。

「タワーマンションの高層階は税金が安い」、そんな話を聞いたことのある人もいるのではないでしょうか? 実は、富裕層の節税アイテムとして注目されているのです。

■田舎の一軒家よりも都心の高級マンションのほうがお得

不動産を所有すると、毎年、固定資産税が課せられます。標準税率は、土地や建物の評価額に対して1.4%です。

ただし庶民の生活費を圧迫しないよう、狭い住宅地には大幅な割引特例制度があります。住宅用の狭い土地(200m2以下)に関しては、固定資産税は6分の1でいいのです。

たとえば、郊外にある600m2の土地を2000万円で買い、家を建てた場合について考えます。この土地は200m2を越えていますから、1.4%の固定資産税を払わなければなりません。

一方で、都心の一等地にあるマンションの、50m2の物件を2億円で買った場合はどうでしょうか。土地の相当額は1億円ですが、部屋の広さは50m2に過ぎません。そのため、固定資産税は通常の6分の1になるのです。

固定資産税割引制度の条件は、土地の広さです。価格はまったく考慮されません。だから200m2以下であれば、いくら都心の一等地のマンションであっても、郊外の広い土地より低い税率になります。

また、マンションの固定資産税対象となる「土地所有面積」は、所有する物件の敷地面積ではありません。マンション全体の敷地を総戸数で割ったものとなります。

200m2以上の高級物件だったとしても、マンションの敷地面積が6000m2、総戸数が100戸であれば、土地所有面積は60m2として扱われるのです。

戸数の多いタワーマンションであれば、実際の部屋の広さよりもかなり小さい数値となり、土地所有面積が200m2を越えることはほとんどありません。タワーマンションのほとんどは、土地の固定資産税が6分の1になります。

田舎の一軒家に住むよりも都心の高級マンションに住んだ方が、税金の面では断然お得だと言えるのです。

■2倍以上の価格差でも固定資産税の評価額は10数%

高層階には以前、さらに有利な点がありました。固定資産税の評価額は、同じマンションでは1つの価格しかつかないことになっていたのです。高層階の部屋と低層階の部屋では価格はまったく違いますが、広さが同じであれば、固定資産税は同じになります。

高層階の値段が高い物件を買えば低層階と同じ評価額しかされないので、その差額ぶん節税することができたのです。

当局もこの不公平さに気づき、2017年度には、固定資産税の評価額が改正されます。20階以上のマンションの高層階に対しては、階を上がるごとに高くなるように設定されたのです。1階と最上階の税率の差は、最大で10数%程度にもなりました。


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