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上がり始めた住宅ローン金利 本格的に上昇するタイミングは?

固定金利型住宅ローンの金利が上がり始めました。住宅ローンは金融商品だと思っていない人がほとんどだと思います。

※画像はイメージです(GettyImages)
※画像はイメージです(GettyImages)

しかし、住宅ローンは預貯金や投資信託などと同様に、銀行等金融機関が販売する歴とした金融商品です。お金を借りるという特性から、商品とは考えていないのでしょう。今回は、商品としての住宅ローンについて考えてみましょう。

なぜ住宅ローンは金融商品と考えるべきなのか

(1)金利の変化によって資産運用効果が発揮される

住宅ローンが金融商品かどうかは考え方の違いとして議論の余地があります。ただ、金融広報中央委員会の運営する「知るぽると」というウェブサイト内に金融商品なんでも百科というコーナーがあり、その中に住宅ローンという項目があります。ですから、一旦金融商品と受け止めてください。

従って、住宅購入用の借入であり、貯める時間を節約して資金調達ができる代わりに、金利を支払う必要がある金融商品であると考えるようにしましょう。

住宅ローンは借りたお金を返すのは当然として、元金の返済に加えて利息の支払いが生じます。元金に加えて支払う利息が不変の固定金利と変動する変動金利に大別されます。もう少し細かくみれば、変動金利とよばれる商品も6ヶ月間は金利が固定されますから、固定期間が6ヶ月、1年、2年、3年…35年と固定期間と変動期間の割合が契約時に調整できる商品と言えます。

全期間固定金利の場合は、借りた金利が返済終了まで続きますので、返済額が増えることはありません。固定期間が終了して金利変動に伴い返済額が変化するタイプだと、返済額が増える可能性、減る可能性のいずれもあります。

(2)貸し手によって異なる審査基準

住宅ローンという商品がわかりづらいと感じる人は少なくないのですが、1つの原因に審査基準が非公開である点にありそうです。公的住宅ローンであるフラット35は審査基準が開示されており、基準をクリアすれば借りることができるのですが、銀行その他の金融機関は審査がブラックボックスです。今の時代、ある程度の審査基準は公開したほうが信頼されると思いますが、銀行はさじ加減の余地を好むのかもしれません。

審査基準が公開されれば、銀行ごとのリスクに対する捉え方が理解できたり、事前に借りやすいように準備できるので、ぜひ公開するようにしていただきたいです。

(3)借り手によって異なる金利水準

審査基準を公開できない理由の1つに、借り手の信用力によって金利が異なる、という事実があります。実際に筆者が住宅ローンを借りる際、フリーランスであったため会社員の方のような最優遇金利の提供を受けることができませんでした。

提示金利になった理由も公開されず、金利だけ伝えられても、どこが悪かったのか、あるいはどの項目が良くて審査を通してもらえたのかもわかりません。

銀行のウェブサイトには公開されていませんが、職種や業種によって通常より更に金利を引き下げるなどの、優良顧客対応を行っている銀行もあるようです。顧客の足元をみて金利を提示するやり方は、公になれば反感を買うことになりますので、こっそり適用するのが常套手段なのかもしれません。

最近の金利動向

・変動金利

変動金利は2.475%の状態が10年以上継続しています。実際は2.475%の店頭金利とよばれる数値から、優遇金利という割引を実施しています。10年前は1%に満たない割引き水準でしたが、今は2%近い割引もあります。実際の借入金利は最も低い銀行では0.3%台です。

・10年固定金利

ここ数年、0.8%前後を推移してきましたが、2022年に入り1.0%台に金利が上昇してきました。比較的金利が動きやすい住宅ローンと言えるでしょう。10年固定金利の上昇をみて、住宅ローンの借り換えを検討する人も増えていることでしょう。

・フラット35

住宅金融支援機構が提供する公的な住宅ローンです。1%台で全期間固定の住宅ローンを借りることができます。一定の条件を満たせば一定期間金利の割引が受けられるため、多少返済が増えても安心が欲しい人や、銀行では借入が難しい人が借りやすい住宅ローンです。


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