日本財託・重吉勉社長（1）賃貸管理純増続け入居率98％維持

　東京の中古・ワンルームマンションを投資家（オーナー）に紹介し賃貸管理を請け負う日本財託。不動産管理を通じてオーナーと一生涯の付き合いを築くため、生命保険や家族信託、相続といった困り事、悩み事にも丁寧に応える。その甲斐あって管理戸数を毎年１０００戸ペースで増やしながら入居率は９８％以上を維持する。創業者の重吉勉社長は「一人でも多くの経済的自由を実現するため、９８％にはこだわる」と話す。選ばれる管理会社になるため「一室入魂」で、愚直にコツコツと信頼を積み上げている。

　長期に安定収入

　－－投資用マンションで東京の中古・ワンルームにこだわる理由は

　「不動産投資の目的は値上がり益や節税ではなく、長期にわたって安定した家賃収入を得ることだ。東京は若い世代が大学進学や就職で流入しており、賃貸需要は旺盛だ。新型コロナウイルス禍の２０２０年も転入超（約３万１０００人）を維持。中でも賃貸需要を生み出す１５～２９歳の若者層は約７万４０００人の転入超だ。このため長期にわたり安定した家賃収入を見込める好立地といえる」

　「しかも中古は新築に比べマンション価格（投資金額）が手ごろで、相対的に高い利回りが期待できる。ワンルームはファミリーマンションに比べ空室期間が短く、入居者退室後のリフォーム費用も安い。だから特化している」

　－－コロナによる業績への影響は

　「２０年９月期のグループ業績は、売り上げが２４０億７１００万円（前期比１８．８％減）、経常利益は１７億７９００万円（２２．２％減）と減収減益を余儀なくされた。投資用マンション販売事業がコロナの感染拡大で下半期（２０年４～９月）が振るわなかったためだ。一方で賃貸管理事業は管理戸数が伸びたことで増収増益となり、経常利益では管理事業が初めて販売事業を上回った。管理戸数をコツコツと積み上げてきた成果で、管理を他社に任せているところはコロナが直撃、大幅減益だったと思われる。管理を大切にしてきてよかったとつくづく思う」

　－－コロナで不動産投資動向は変わっているのか

　「他社もそうだが、不動産投資への問い合わせは減っていないし、金融機関の融資態度も変わっていない。カネ余りで不動産価格も高止まっており、仕入れ競争が激化。商品の確保に苦労しているほどで需要は衰えていない。２０年３月からオンラインセミナーを始めたが、これまで来場できなかった地方の投資家が時間と場所の制約がなくなり、交通費をかけずに参加できると評価し、集客も好調だ。今はリアルとのハイブリッドで開催している」

　オーナーから信頼

　－－２１年９月期については

　「管理戸数は１０００戸純増を達成できると考えている。０８年９月期から前期まで毎年、純増数は１０００戸を超えており、オーナー数、管理戸数は設立から３１年間、一貫して増加している。２１年２月末時点で８４７８人のオーナーから２万３６５１戸の管理を任されるまでになった。こだわっている入居率は、管理物件全体で９９．０９％、当社の販売物件で９９．４７％だ」

　－－管理にこだわる理由は

　「オーナーから信頼を得るためだ。評価を得ているポイントは、年間平均９９％という高い入居率と２７．４日という短い空室日数だ。多くのオーナーはローンを組んでマンションを購入しており、空室日数が長引くとローンの返済負担が大きくなる。このため一日でも早く空室を埋めて、一日でも早く日割り家賃を届けることがわれわれの使命と考えている。また購入されたマンションの管理を当社で行うが、購入時にリスクやコストを丁寧に説明することも評価されている。何よりもオーナー数や管理戸数という実績が信頼につながっている」

　選ばれる不動産会社へ「一室入魂」

　－－他社は違うのか

　「不動産投資を手がけるライバルは出現するが、ほとんどの会社が収益の大きい売買をメインに据え、管理に軸足を置かない。管理をサービスの一環ととらえ、販売を増やすため管理費を安くする。すると販売戸数が増えるほど管理はおろそかになり、オーナーの不評を買う。長期的視点に立たず目先の利益を優先すると結局、オーナー離れを起こす。管理収入という長期安定収入がないと人件費や事務所費用など固定費を賄えず、経営的に危なくなる」

　愚直にコツコツと

　－－管理にこだわることで経営目標に掲げる「選ばれる不動産会社」になれる

　「経営理念は不動産や保険、家族信託を通じて一人でも多くの経済的自由を実現することであり、中期経営計画を策定したことはない。追いかけるのは数値ではないし、スローガンありきでもない。管理を通して一生涯のお付き合いを築くため、言い換えるとオーナーや入居者に選ばれるため愚直に、コツコツと質の高い管理に取り組んできた」

　「エアコンや給湯器などの故障や漏水といった入居中のトラブルのほか、最近ではテレワークの普及により在宅時間が増えたことで騒音トラブルも増加している。こうした困り事への早期対応が退去を防ぐ。そのためには入居者やオーナーの困り事、悩み事を社員が把握すること。トラブルだけでなく、結婚や出産、介護、相続など人生のドラマにあわせてしっかり対応することで一生涯のお付き合いにつながる。まさに『一室入魂』で、このためオーナー事務局を設け、不動産の有効活用や税金など専門家と連携しながらオーナーの資産形成をサポートする。ちなみに、この『一室入魂』と『コツコツが勝つコツ』は商標登録された」

　－－困り事の対応で生まれたサービスは

　「家賃債務保証（サービス開始は１４年１１月）や家族信託（１６年１１月）、入居前に購入した家具などを設置する『楽っ越しサービス』などは社員の提案から始まった。このうち家賃保証は滞納家賃の督促業務を行う債権管理部に所属していた社員が発案した。当社の入居者の属性情報に熟知しており、自社で家賃保証を行っても貸し倒れリスクが少ないことが想定できたためスタートした」

　「家族信託は投資用マンションを販売する資産コンサルティング部のスタッフが提案した。相続対策としてマンションを紹介しているのに認知症になって意思能力が失われるとせっかくの相続対策を行えなくなる。そこで家族信託で認知症対策を合わせて進めていくことにした。この他に『自宅を購入したい』『相続した土地を売りたい』といった声に応える形で専門部署をつくった」

　－－社員提案が有効に働いている

　「社員の提案から生まれたサービスの中には事業の柱に育ったものもある。提案を受け付ける業務改善制度を利用したアイデアは経営会議で協議して採用するかどうかを決めるが、個人的にはすべてをやらせたい。失敗もその後の成長の肥やしになるからだ。失敗も多いが、挑戦しないと何も生まれないし、何が必要かも分からない」

　成長サイクル回す

　－－今後の展開は

　「成長サイクルを『弾み車』として表現している。ベースは東京の中古・ワンルーム販売とそのオーナーからの管理受託。これにより管理戸数、つまりオーナーと入居者を増やし、ストック収入（長期安定収入）の拡大と安定経営につなげる。すると人材の採用・育成やシステム開発、不動産テックへの投資を積極化できる。中でも人材を増やすことできめ細かい管理というサービスを拡充できる。オーナーや入居者の満足度も高まるので、ワンルームの販売と管理戸数の増加につながる。このサイクルを回していく」

　－－社会貢献活動に積極的に取り組んできた

　「創業時から寄付活動を行ってきた。１０年から地元の新宿区社会福祉協議会を通じて、地域の福祉団体に助成金として毎年５００万円を寄付している。またＮＰＯ法人日本を美しくする会主催の新宿街頭清掃に１２年から参加。現在はコロナで清掃活動が開催されていないが、それ以前は私を含む有志社員が参加していた」

　「１１年の東日本大震災時にはがれき撤去や田畑の雑草除去などのボランティア活動に参加した。これをきっかけに、その後の熊本地震（１６年）や西日本豪雨（１８年）などの大規模災害が発生したときには社員と会社から義援金を送っている。１０年８月から認知症サポーター養成講座を受けることにし、新卒・中途社員は年１回、講習会を開催して全社員がサポーターになれるよう努めている」

【プロフィル】重吉勉

　しげよし・つとむ　１９８５年早稲田大社会科学部中退。不動産会社を経て１９９０年日本財託を設立し社長。２０００年日本財託管理サービスを設立し社長を兼務。５８歳。石川県出身。