■「都市農業」の未来を考える
この連載をお読みいただいているビジネスパーソンのみなさんは「2022年問題」というフレーズをご存じの方も多いと思います。「2022年問題」は、より具体的にいうと「生産緑地の2022年問題」となります。ここ数年「あと〇年で2022年問題を迎える」と特に不動産業界を中心にお話されていたものですが、これは都市にある農地をめぐる問題のことを指します。今回はこちらをテーマにお話しさせていただきます。
■生産緑地とは何か？ 2022年問題とは？
今回のテーマをお話する上でまずは「生産緑地」についてご説明します。生産緑地法が初めて制定されたのは1970年代頃。この頃は日本の成長著しく、そして人口の増加により、東京、大阪を中心とした都市の成長が急速に進み、緑地がどんどん宅地へと転用されることが増えていました。あまりにも急速に市街地の緑地が減少した結果、住環境の悪化や、土地が地盤保持・保水機能を失ったことによる災害等が多発し、重大な社会問題となりました。
この問題に歯止めをかけるため1972年に制定されたのが、生産緑地法。生産緑地法は、緑地の有する環境機能などを考慮し、農林漁業との調整を図りつつ、良好な都市環境を形成していこうという目的で制定された土地制度でした。こうした打ち手を打っていたものの、進む都市化による土地不足と地価上昇は止まらず、さらに1992年に「生産緑地」と「宅地化農地」を定めることになったのでした。
緑地の環境機能を維持するために、農地として保存すべき土地は保全する「生産緑地」、宅地への積極的な転用を進めていくための「宅地化農地」の2つに分けることで都市計画において一定の効果を収めたこの制度は、法の改正を重ねながら、現在に至っています。
各自治体から生産緑地としての指定を受けた土地は、固定資産税が一般農地の水準になり、相続税の納税猶予が与えられるメリットがありますが、終身営農すなわち、ずっとその土地で農業を営むということが条件となっています。土地所有者の死亡などの理由で農業を廃業するか、指定日から30年経過するまでは土地を売りに出すことができないというルールでした。
この生産緑地の指定は1991年から開始されました。2022年には多くの土地が指定から30年が経過します。そうすると農地には宅地と同水準の高額な固定資産税がかけられるため、
土地を手放したいと考える所有者が出てくることが不動産業界を中心に注目されており、特に2022年は全体の8割の生産緑地の指定期限が一気にやってくるため、条件を解除された農地が戸建てやマンション用の土地として大量に売りに出される可能性が懸念されます。これが2022年問題の正体です。
■未来に向けた再定義で2022年問題は徐々に改善の兆しが
2022年問題が叫ばれる中、政府は都市農業、農地の持つ役割を重要視しており、ここ数年で「農地を守ること」、「都市農業を再定義していくこと」を目指した法改正を行っています。
（1）生産緑地の10年延長ができる特定生産緑地制度
生産緑地の指定から30年を経過する日以前に、その所有者等の同意を前提として、市町村長が特定生産緑地の指定を行うことができることになりました。この指定によって生産緑地の買取り申出ができる時期は、10年延期ができ、10年経過後は改めて所有者等の同意を得て、繰り返し10年の延長ができることになりました。
つまり特定生産緑地とは、生産緑地の買取り申出期限の延長を目的としたものです。特定生産緑地の指定を受けた場合でも、その所有者等の権利義務の内容は、基本的には従来の生産緑地制度と変わりありません。
（2）生産緑地に指定できる最低面積を300ｍ２へ引下げ
生産緑地に指定することができる最低面積は、改正前には500ｍ２以上でしたが、平成29年の改正法では市町村の条例により300ｍ２以上まで引き下げることができるようになりました。
この改正により、改正前の制度では指定の対象とならなかった小規模な農地でも、生産緑地に指定することによって緑地保全の役割を果たすことが期待できるため、これにより生産緑地制度の拡充を図ることを目的とするものです。
（3）生産緑地内に設置できる施設等の追加
生産緑地内に設置できる施設は、改正前は農業等を営むために必要な施設などに限られていましたが、平成29年の改正法では農産物を利用した収益的事業のための施設（例えば直売所やレストラン、農産物を加工するための専用施設）なども設置が認められることになりました。
これは、農家の収益性を高めることで生産緑地の安定した維持に役立てることを目的とした改正です。
■特定緑地法のみならず、生産緑地の貸し付けが容易になる法律も制定
また、上記の特定緑地法のみならず、都市農地の貸借の円滑化に関する法律(平成30年9月施行)の制定によって、一定の基準を満たした生産緑地の貸借取引に対しては、農地法の規制を適用しないこととすることで、生産緑地の貸付けが容易にできることになりました。
これは、農業従事者の高齢化や後継者問題への対策としても有効です。また、土地の所有者が新しいビジネスを立ち上げたり、農地を所有していない農業希望者が都市近郊で農業を経営できる可能性も生み出してくれます。
また、地域コミュニティの活性化を図る施設を運営するなど、営農以外の活動の可能性様々な可能性が生産緑地に与えられている状況となっています。
こうした、生産緑地を取り巻くルールの再定義により、2022年問題に向かってただ想定されていた状態ではなく、生産者のみなさんが再度10年間「先延ばし」しながら問題を検討するなど、選択が出来る状態が生まれました。
このことにより、生産緑地の全面積の8割以上が2022年以降の特定生産緑地の申請をする見込みとなっており、2022年問題はそれほど市場に大きなインパクトを与えるものにはならないことが想定されてきています。
■儲かる「都市農業」を作らなければ未来が無い
今回ご紹介をした生産緑地による2022年問題。私がご紹介した内容は要約した一端にすぎず、この問題を取り巻くものは様々存在していると思います。とても根深く、難しい問題です。
ただ、農地や農業が都会にある事の大切さを社会が感じていながら、土地を保有する生産者のみなさんの多くは土地を持つ事が困難で、継続を断念せざる負えない状況が起きていることは事実です。これが都市や国家を作っていくための一つ大きなジレンマになっており、何とか改善の余地はないのかと痛切な思いを感じています。
かつてから土地活用は、農地を宅地やその他の地目に変更する事が一般的になっていますが、そうしなくては自分の土地を守る事、維持することは出来ないし、地目を変更し、農業以外の選択肢をとることでしか、利益を生み出すことが出来ないという判断の元、そうなっている背景が存在します。私がもし農地を有していても同じ判断をすると思います。
「都市農業」を未来永劫守っていくためには都市農業をおこなうという土地活用が新しいトレンドとなるようなモデルを官民連携して構築していく必要があるし、そこには大きなビジネスチャンスが眠っていると感じています。
2022年問題を直前にしていますが、本日ご説明した通り、その問題自体は改善の兆しがあり、2022年に大きな問題が爆発的に起こる懸念は軽減されていると感じます。しかし、根本的な問題はただ先延ばしにされていることも併せて理解しておかなくてはいけないことです。
今後の課題に対して土地を保有する生産者のみなさん、そして民間企業がどういう対策を講じていく事が大切なのか？ここから10年間は、「都市農業」にとって真にその道を決定づけなくてはいけない時期になると思います。
「都市農業」の持つ役割、その可能性が最大限引き出されていく取り組みが生まれることを期待しています。
【「ビジネス視点」で読み解く農業】「農業」マーケットを如何に採算のとれるビジネスとして捉えていくか－総合農業情報サイト『マイナビ農業』の池本博則氏が様々な取り組みを事例をもとにお伝えしていきます。更新は原則、隔週木曜日です。アーカイブはこちら