資産価値だけで住まいを選ぶと必ず後悔する　あなたは購入派？賃貸派？

　「郊外不利」でもない「二極化」の実態

　「空き家問題」が深刻化している。総務省によると２０１３年現在、全国で８２０万戸、実に総住宅数の１３．５％が「空き家」になっている。理由は「家余り」だ。１９６８年に総住宅数が総世帯数を上回って以降、その差は拡大しており、今後も空き家は増え続けると見られている。

　ところが新築マンションの価格は上がっている。東京カンテイによると、１４年の首都圏の平均価格（７０平方メートル換算）は５１５７万円で、１０年前に比べて２７％（約１１００万円）も高い。なかでも湾岸エリアは上昇が著しく、４０％（約１７００万円）も値上がりしている（図１）。

　よく「２０２０年の東京五輪までは湾岸エリアの値上がりが続くのではないか」という質問を受けるが、すでに相場が高くなっている事実を踏まえれば、さらに高く売れるかといえば難しいだろう。

　低金利や住宅ローン減税など、いま住宅の購入環境は絶好だ。焦る気持ちもわかるが、市場では条件のいい物件しか売れないという「二極化」が強まっている。

　「全体的に値上がり傾向にあるから」という物件選びは危険だ。

　二極化の実態も「都心が有利で、郊外が不利」といった単純な構図ではない。郊外であっても駅前再開発が成功した場所は人気が高い。一方、都心でも住環境が悪い場所は敬遠される。ピンポイントで評価が分かれる「まだら模様」の二極化なのだ。

　変化を捉えるうえでは、リクルートの「穴場だと思う駅」という調査が興味深い（図２）。いわゆる「住みたい街」とはかなり顔ぶれが違うが、地域の実態を反映している。

　「穴場１位」の北千住は、駅周辺の再開発や大学校舎の新設などで昼間人口が増加している。北千住に加えて三ノ輪、入谷、南千住の４駅を「千住エリア」として新築価格を調べてみると、首都圏平均に比べてこの２～３年の値上がりがゆるやかで、上昇余地がある。

　こういった駅前再開発や新駅の開業、路線の延伸などは街が活性化する契機となり、周辺の物件価格にもいい影響が出やすい。

　また駅の重要度が高まるにつれて、「駅徒歩」の影響も大きくなっている。（図３）を見ると、徒歩１０分以内の物件は資産価値を維持しやすいのに対し、徒歩１０分を超えると遠くなるほど価格が下がることがわかる。

　子育て世代など一戸建ての購入を考える読者もいるだろう。資産価値を考えると、駅徒歩だけでなく、住環境のよさや通学路の安全性などもチェックしておきたい。もちろん住宅は資産価値だけで選ぶものではない。家族での住まい方をよく考えたうえで、物件を選んでほしい。

　多くの賃貸物件は住宅性能が今ひとつ

　一方、購入ではなく賃貸の場合も考えてみよう。賃貸の最大のメリットは住み替えのしやすさだ。

　家族の増減や収入の変化に応じて、住まいを自由に替えられる。ただし「一生賃貸」という場合は計画的に老後資金を貯蓄しておく必要がある。

　そもそもファミリー向けの賃貸物件は絶対数が少ない。アットホームによると首都圏の賃貸マンション（２０１４年）では５０平方メートル以下が７８．５％で、７０平方メートル以上の物件は３．８％しかない。住宅性能の違いにも注意が必要だ。

　一般的には永住型の分譲物件は性能が高く、住み替え型の賃貸物件は賃料回収が第一で、性能は法規定レベルという傾向が強い。

　性能や広さも十分な「分譲マンション」を借りる手もあるが、賃料は高い。７０平方メートルの平均賃料は首都圏平均で約１８万円。同じ支払額で３０年・金利１．５％の住宅ローンを組むと約５２１０万円を借りられる。３０年後、購入なら物件が手元に残るが、賃貸はさらに家賃が必要だ。

　資産価値だけで住宅を選ぶと必ず後悔する。大事なことは居住の満足度だ。ただし将来に備えて売却のしやすさも観点に加えてほしい。

　住宅ジャーナリスト　山本久美子　早稲田大学卒業後、ベネッセコーポレーションを経てリクルートに入社。「週刊住宅情報」「都心に住む」などの副編集長を歴任。２００４年に独立。宅地建物取引主任者、マンション管理士、ファイナンシャル・プランナー（ＡＦＰ）。

　（住宅ジャーナリスト　山本久美子　星野貴彦（プレジデント編集部）＝文）