売却ハードル下がる

　建て替えの対象は、耐震性が不足する老朽マンション。これまでは売却するのに所有者全員の同意を必要としたが、耐震基準を満たしていないマンションについては８割以上の賛成で可能になった。耐震性の高いマンションへの建て替えやオフィスビルなどの再開発を促すのが狙いだ。

　「都心にあるワンルームマンションの建て替えが進むのではないか」

　建て替えでトップクラスの実績をもつ新日鉄興和不動産（東京都港区）の松本久長・常務執行役員はこう予測する。

　投資用のマンションは老朽化すると利回りが低下するが、一定の収入を得られるため投資家はなかなか手放さない。このためワンルームタイプの建て替え実績はゼロだ。

　しかし新法では、引っ越し代や家賃補助など補償金を借家人に支払うといった円滑な建て替えに向けた対策を導入。借家人を退去させてマンションを売り渡し、それによって得た資金を元手に他のマンションに投資するという行動を起こしやすくなった。このため利便性の高い場所にあるワンルームマンションはオフィスビルや商業施設として蘇生する可能性も出てくる。

　こうした状況を踏まえ、不動産会社や建設会社はマンション建て替え事業を強化している。

　新日鉄興和不動産はこれまでに、「横濱紅葉坂レジデンス」（横浜市西区）の開発など平均すると年間１～２件のプロジェクトにかかわってきた。今後は４～５件まで増やし、売上高は倍増の１００億円を目指す。住宅事業に占める比率も現状の６～７％から十数％まで引き上げる計画だ。

　また数百戸レベルの大型物件を対象とした受注体制も拡充。「営業要員を増やすことで対応する考え」（松本氏）だ。

　旭化成不動産レジデンス（東京都新宿区）はすでに２０件の実績を残しているが、今後９～１０年間で８０件の着工を目指す。このため担当人員を倍増。東京と大阪だけでなく名古屋、福岡などでの展開も検討する。また１月には東京都文京区にショールーム「アトラスコレクション」を開設。マンション管理組合向けの建て替えセミナーも開く。

　マンション建設最大手の長谷工コーポレーションは、建て替えも国内最多の実績を誇る。昨年４月には総合窓口となる「マンション再生事業部」を新設。管理組合向けセミナーなどを通じて総合的な提案に力を入れており、建て替えを重点事業の一つと位置づける。

　試される提案力

　国土交通省によると、既存マンションは１３年末で約６０１万戸。このうち建て替え適齢期といわれる築４０年を超した物件は４４万戸。１０年後には３倍強の１４０万戸に膨らむ見通しだ。

　これまでは住民の合意形成が難しく、建て替えが進まなかった。実績は１４年４月時点で約１万５５００戸にとどまる。新法は、こうした状況を改善するために導入された。マンションを売却する場合、所有者が組合をつくり、デベロッパーに土地と建物をまとめて売り渡すことができるようになった。

　また経年に伴って第三者に賃貸する住戸が増え、建て替えを妨げるケースが多い点を考慮。引っ越し代などの補償金を支払えば、借家人の了解を得なくても、自動的に借家権が消滅するようにした。部屋数を増やせるように、容積率を緩和する特例措置も設けた。

　新法によってデベロッパー各社は、数百戸単位の大型マンションで建て替えが進むことに期待を寄せる。

　バブル経済が崩壊した１９９０年代後半から、企業はリストラを余儀なくされ、大型マンションの開発に適した工場や社宅跡地が次から次へと売り出された。環境共生型の物件を開発しやすいこともあって人気も高く、２０００年以降のマンション市況を支える原動力となったが、こうした動きが一巡。現在は大型マンションを開発できる土地が供給されにくい環境下にある。

　ただ事業を取り巻く環境は決して万全ではない。その一つが建設コストの高騰。建設業界からは「前向きだった管理組合が躊躇（ちゅうちょ）し始めている」といった声も聞こえてくる。高齢化社会の進展も阻害要因の一つ。資金的に余裕がない世帯が増えており、「特に７０、８０歳代の割合が大きいマンションでは『余命いくら』といった計算が居住者の間で働き、必然的に建て替えに後ろ向きになる」（大手デベロッパー）からだ。

　こうした環境を乗り越えて所期の目的通り、事業を拡大できるのか。各社の高度な提案力が試されている。（伊藤俊祐）