住宅ローン減税は改悪？優遇？　「控除」目的のマイホーム選びは危ない

省エネ性能等の高い認定住宅なら新築・中古を問わず借入限度額が上乗せされます。中古でも1,000万円上乗せになるため、年間の控除額で最高7万円、総額で最高70万円の差が生じることになります。

具体的に2022年入居の場合で見ていきましょう。まず、新築か中古かで大きく分かれます。

《新築住宅を購入する場合》

新築住宅は、次の4つに分けられます。

省エネ性能等が最も高い認定住宅は5,000万円（据え置き）、続いてZEH水準省エネ住宅4,500万円、省エネ基準適合住宅4,000万円（据え置き）、その他の住宅3,000万円（引き下げ）となります。

ZEH（ゼッチ、ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）は、一つの住宅の年間エネルギー消費量をネット（プラス－マイナス＝ネット）でゼロ以下にする住宅です。高断熱性能や高効率設備や太陽光発電や蓄電池を取り入れた経済性・健康性等のメリットがあります。

《中古住宅を購入する場合》

中古住宅は、以下の２つに分かれます。

新築の場合と同様、省エネ性能等が高い認定住宅は3,000万円（アップ）、その他の住宅2,000万円（据え置き）となります。

住宅ローン控除を見直し前と見直し後でざっくりと比較すると、以下のようになります。

新しい住宅ローン控除、活用のカギは「物件」と「収入」

では、実際に住宅ローン控除をどう活用すればお得なのでしょうか？ おさえておきたいポイントは、物件選びと今後の収入予測です。

例えば、住宅ローン残高が5,000万円の場合、見直し前は所得税から年間で最高50万円・10年総額で500万円控除できました。一方、2022年は最高で35万円・13年間の総額で455万円控除できます。毎年の控除額は見直し後、70％までダウンするものの、控除期間は３年プラスされ13年となるため、総額の差はマイナス45万円（455万円－500万円＝▲45万円）となります。

このように、年間の控除額と総額の最高額はたしかに減少しますが、今回の見直しは、本当に改悪だと言えるのでしょうか？ そこで、年収別にシミュレーションしてみます。

本当に「改悪」？　控除額を年収別にシミュレーション

住宅ローン控除をフル活用でき、最高限度額分を取り戻しやすい新築の認定住宅で、比較していきます。