住宅ローン借り換え大作戦！ （１）借り換えで最もトクするのはどんな人？
更新ただし、借り換えは住宅ローンを借りている人すべてに効果があるわけではない。「基本的に、以下の３つの条件をクリアしていると有利」と竹下さんは解説する。「借り換えは、住宅ローンの借入金利に差がある点を利用して効果を得るものです。１度一括返済をして新たなローンを組む分、抵当権の抹消・設定の手続きをしたり、保証料を払ったり、といった経費がかかります。その手間とコストをかけてまでやるのですから、少なくとも３００万～４００万円の節約効果がある場合に実施するべきでしょう」（竹下さん）
３つの条件の第１は、住宅ローンの残高が１０００万円以上残っている人。あと数百万円の残債なら、コストのかからない繰り上げ返済をすれば十分だからだ。
第２に、返済期間が１０年以上残っている人。これも、返済期間があと数年なら、お金を貯めて一括返済をしたほうが手間やコストもかからず効果が得られるからだ。
金利差１％で借り換えの効果は４００万円にも！
そして最後は、借り換え後の金利が１％以上は下がる人。金利差と効果の目安については、特に決まった数値があるわけではないが、５０万～１００万円の経費がかかるのに、借り換え効果が２００万円程度では、繰り上げ返済と効果が変わらなくなってしまう。
たとえば、金利２％で３５年の住宅ローンを３０００万円借り入れた場合を考えてみよう（写真３枚目を参照）。５年後に金利１％の住宅ローンに返済期間３０年で借り換えた場合、毎月の返済額は約１万３０００円の減額。総返済額で見ると、約４６５万円の軽減だが、経費も７０万円程度かかるので、結果的には、約４００万円得したことになる。「このくらい効果が出れば、借り換えをしたメリットは十分だといえるでしょう」（竹下さん）