地価変動率がプラスに転じた東京圏住宅地の動向を読み解くもう一つのキーワードが再開発だ。

　野村不動産が東京・立川で販売しているマンション「プラウドタワー立川」（東京都立川市、販売戸数２９２）は、再開発工事が進むＪＲ立川駅に直結する物件で利便性に対する評価が高い。坪（３・３平方メートル）単価は平均で３４２万円と東京・多摩地区の平均相場を４割近く上回るにもかかわらず、先行して売り出した２５０戸は完売した。主要顧客は医者を中心とした地元の富裕層だ。

　東京五輪の選手村が建設される予定の東京都中央区晴海地区周辺では、タワーマンションの開発ラッシュが続いている。五輪までに新たな公共交通機関が整備され再開発が進むとの期待もあり、売れ行きも好調。その波及効果によって近隣の月島の基準地価は前年より１０・８％上昇と、東京圏で最も高い伸び率だった。

　景況感の改善で先高感が強まる東京圏の住宅地。マンション用地に適した土地をめぐっては「現段階で高く売れるのであれば売却する。そうでなければ先延ばしにする」といった態度で交渉に臨む所有者が増えている。

　こうした中、デベロッパーの土地仕入れ担当者は「エリアによっては現在の地価がピークになるかもしれない」と、地価動向には不透明感が漂うと指摘する。その要因の一つが「いばらの道が続く」（木村恵司・不動産協会理事長）という建築コストの高騰だ。東京五輪対応の旺盛な需要で人手不足の問題が深刻化。過去２年で建設コストは１５～２０％上昇したとの見方がある。その影響を強く受けるのが千葉や埼玉などの郊外型マンションだ。

　区画整理された広い土地の場合、大規模物件を開発し“数の論理”で建築費を吸収できるため、主要顧客である第１次取得者向けの適正価格で供給しやすい。

　これに対し狭い土地では戸数が少ない物件しか開発できず、建築コストの吸収が難しい。適正価格での販売には、開発者側の収益率の低下は避けられない。結果として土地の取引が鈍り地価が下落するという悪循環に陥ることになりかねない。「エリアに応じて地価の優勝劣敗が進む可能性も出てきた」と、デベロッパーの開発担当者は語る。

　一方、好調を持続する都心部の高級マンションについても「実需とはかけ離れている」「富裕層がそんなにたくさん存在するはずはない」と、先行きを危ぶむ声も。事業性を慎重に見極めた上で選別する動きが強まりそうだ。