賃貸マンションの空き家率は高すぎる水準に
空き家はその性質で分類することもできます。
売却のために空き家となっている「売却用の住宅」、賃貸のために空き家となっている「賃貸用の住宅」、別荘などの「二次的住宅」、これらに分類されない「その他の住宅」があります。
2018年には、賃貸用の住宅が約433万戸（全空き家に占める割合51％）、売却用の住宅が約29万戸（同3.5％）、2次的住宅が約38万戸（同4.5％）、その他の住宅が約349万戸（同41％）となっています。
一戸建と共同住宅等の空き家をその性質で分けると、一戸建では、「その他の住宅」が約8割を占めているのに対して、共同住宅等の空き家ではその約8割が「賃貸用の住宅」となっています。これは、賃貸用のマンションやアパートなどで入居者の退去時に一時的に発生する空き家が、共同住宅等の空き家率を高めていることを示唆しています。
もっとも、住宅市場での取引を円滑に行うためには、ある程度の空き家が必要となります。しかし、その適正比率は5～7％とされており、現在の18％という共同住宅等の空き家率は高すぎると言えます。
圧倒的に空き家が多いのは実は都市部
空き家率を都道府県別でみると、一番高いのは山梨県の21.3％で、和歌山県の20.3％、長野県の19.6％と続きます。一方、一番低いのは埼玉県の埼玉10.2％、次いで、沖縄県の10.4％、東京都の10.6％となっています。
このように、空き家率は都市部よりも地方で高くなっていますが、そもそも都市部では住宅総数が多いため、空き家数は都市部の方が圧倒的に多くなっています。例えば、空き家率が一番高い山梨県では空き家数は9万戸となっているのに対して、空き家率が一番低い埼玉県では空き家数は34.6万戸、東京にいたっては約81万戸となっています。
解体費用がかけられず相続した家が空き家になる
なぜ、日本では空き家が増えたのでしょうか？
まず、世帯数の増加をはるかに上回る住宅の新規供給が続いたことがあげられます。2014年度から2018年度の5年間における住宅新設着工戸数は約467万戸、住宅の滅失戸数は約56万戸で、総住宅数は約411万戸増加しました。
この間、世帯数の増加は約211万世帯であり、結果として約200万戸の住宅余剰が発生しています。このように、日本の住宅市場では超過供給が継続して発生しており、空き家増加の一因となっています。
また、相続も空き家が増加した要因のひとつです。国土交通省の「平成26年空家実態調査」では、空き家となった住宅の取得経緯を調査していますが、空き家の56.4％が相続によって取得したものとなっています。
コストの問題も空き家が増加した理由としてあげられます。相続等により家を取得した者が、家屋解体等の費用の問題から、空き家のままにしているケースが少なくありません。実際、前述の国土交通省の調査では、空き家にしておく理由として、「物置として必要だから」に次いで、「解体費用をかけたくないから」が2番目にあげられています。
税制も空き家の増加を促したと考えられています。土地に建物が建っている場合、固定資産税が最大6分の1、都市計画税が3分の1になる住宅用地の特例措置について、2014年度までは空き家を含むすべての住宅に適用されていました。そのため、土地にかかる税金を安くするために空き家を放置する人が大量に発生し、問題となっていました。
しかし、この制度については、2015年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」によって、空き家に関しては住宅用地の特例が適用されなくなりました。
「根強い新築信仰」課題は中古市場の活性化
根本的な問題は日本の中古住宅市場にあります。
中古住宅市場が活発であれば、相続した一戸建てや分譲マンションを中古住宅として売買できるので、相続等で家を取得した人は空き家のオーナーになる必要はありません。しかしながら、日本では既存住宅を買う人が多くないため、流通も少ない状況です。
既存住宅の流通について、国ごとに比較したデータも見てみましょう。全住宅流通量（既存流通＋新築着工）に占める既存住宅の流通シェアは、日本では2018年に約14.5％となっていますが、これは欧米主要国に比べると6分の1から5分の1程度の低い水準です。既存住宅の流通シェアはアメリカでは81％、イギリスでは85.9％とともに8割を超えています。フランスは69.8％と少し低くなりますが、それでも日本の5倍近い水準となっています。
日本で既存住宅の流通が乏しい理由としては、住宅に関する情報の非対称性があげられます。消費者は中古住宅を購入する際に、その品質や隠れた不具合などについて不安を抱えているものの、住宅の性能が明らかにされておらず、買い手と売り手の間に情報の非対称性が生じています。特に、木造戸建ての住宅については、築後20年程度で一律に価値をゼロと評価する慣行が存在するなど、中古住宅の価格付けにマーケットメカニズムが働いていない現状があります。
また、新築購入を重視する政策が長期間にわたり進められてきた影響で、「家の購入＝新築購入」という「新築信仰」が消費者間に広く浸透したことも、中古住宅市場が成熟しなかった理由として指摘されています。
やがて「廃墟マンション」問題が噴出する
住宅に関しては、マンションの老朽化も問題になっています。
日本では地方から都市への人口流入が続き、都市での居住場所としてマンションが大量に供給されてきました。今後はこれらのマンションの老朽化が進むことが見込まれています。
国土交通省によると、2019年末時点で、築30年以上のマンションは全国で約213万戸存在していますが、2029年には1.8倍の384万戸、2039年には2.7倍の570万戸に増加すると予想されています。
マンションの老朽化に伴うのが大規模修繕工事の問題です。分譲マンションでは定期的に外壁や屋上、共有部などを修復する大規模修繕工事を実施するのが一般的です。マンション建設後、適切な維持管理や修繕がなされていない場合、安全性の低下や居住環境の悪化のみならず、周辺の住環境の悪化や地価の押し下げなどの問題が発生する可能性もあります。
今後は、築後長い年月が経過した多くのマンションで大規模な修繕が必要となりますが、そのための資金不足が懸念されています。国土交通省の調べでは、修繕積立金が計画よりも不足しているマンションは全体の約35％となっています。
築後長年を経過したマンションでは、居住者が高齢化していることもあり、修繕積立金の不足を解消することが困難になりつつあるという厳しい現状があります。
宮本 弘曉（みやもと・ひろあき）
東京都立大学 経済経営学部 教授
1977年生まれ。慶應義塾大学経済学部卒業、米国ウィスコンシン大学マディソン校にて経済学博士号取得（Ph.D. in Economics）。国際大学学長特別補佐・教授、東京大学公共政策大学院特任准教授、国際通貨基金（IMF）エコノミストを経て現職。専門は労働経済学、マクロ経済学、日本経済論。日本経済、特に労働市場に関する意見はWall Street Journal、Bloomberg、日本経済新聞等の国内外のメディアでも紹介されている国際派エコノミスト。著書に『労働経済学』（新世社）、『101のデータで読む日本の未来』（PHP新書）がある。
（東京都立大学 経済経営学部 教授 宮本 弘曉）
